Quand l’immobilier va t il baisser ?

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Quand l’immobilier va t il baisser ?

juin 19, 2022 Uncategorized 0
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Pressés par la hausse rapide des prix des logements, les taux d’intérêt hypothécaires plus élevés et les mensualités plus importantes, les acheteurs de logements se demandent quand le marché connaîtra un répit et que les prix des logements commenceront à baisser.

L’année 2022 a été difficile pour ceux qui tentent de s’offrir une maison. En janvier, les prix des maisons augmentaient rapidement, mais au moins les taux hypothécaires étaient proches de leur niveau le plus bas, ce qui offrait un certain confort à ceux qui essayaient de s’offrir une maison.

Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Les taux hypothécaires ont rapidement dépassé les 5 %, augmentant de deux points de pourcentage entiers depuis le début de l’année. Dans le même temps, les prix des logements ont continué à augmenter, même si le taux de croissance a commencé à ralentir un peu.

Selon les experts, il est peu probable que les prix baissent de manière significative à l’échelle nationale dans un avenir proche. Et si le rythme de la hausse des prix des logements ralentit, c’est probablement parce que moins de personnes peuvent se permettre d’acheter sur un marché plus cher. Au niveau local, les prix pourraient baisser sur certains marchés, mais les experts estiment qu’une baisse importante à l’échelle nationale est peu probable, à moins d’un changement économique majeur.

« Il y a cette pression continue autour de l’achat qui fait que, même si nous voyons des baisses, je pense que la demande sera suffisante pour que les prix des maisons ne baissent pas vraiment », déclare Nicole Rueth, directrice de succursale de l’équipe Rueth de Fairway Independent Mortgage Corp. « Je pense que l’appréciation va ralentir pour revenir à une appréciation normale ».

Quelle est la cause de la hausse des prix des maisons ?

Le prix de vente d’une maison existante en avril était de 391 200 $, soit une hausse de 14,8 % par rapport à l’année précédente, selon les données de la National Association of Realtors (NAR). Les prix des maisons augmentent de façon spectaculaire, mais le rythme a un peu ralenti ces derniers mois. Plus tôt dans l’année, les prix de vente avaient augmenté d’environ 20 % par rapport à l’année précédente.

Cette hausse s’explique par deux tendances concomitantes, chacune jouant sur un aspect différent de la formule qui sous-tend les prix. L’offre de logements disponibles est en baisse, en raison de la diminution du nombre de personnes qui décident de quitter leur logement existant et de la sous-construction de nouveaux logements au cours de la dernière décennie. « Cela fait maintenant dix ans que nous ne suivons pas le rythme de la demande d’accession à la propriété », déclare Clare Losey, économiste adjoint au Texas Real Estate Research Center de la Texas A&M University.

La demande est plus élevée en raison des changements démographiques – les milléniaux sont dans les meilleures années pour acheter une maison – et l’essor du travail à distance permet à un plus grand nombre de personnes de s’éloigner des emplois et des centres-villes. « La croissance générale de la population va continuer à exercer une pression à la hausse sur la demande de logements », affirme M. Losey.

Qu’est-ce qui fera chuter les prix des maisons ?

Les prix baisseront lorsque l’offre augmentera de manière significative ou que la demande diminuera, et les experts estiment que cette dernière hypothèse est beaucoup plus probable. Selon les experts, l’un des principaux moteurs de la baisse potentielle de la demande est l’évolution spectaculaire des taux hypothécaires. Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans a augmenté de plus de deux points de pourcentage depuis le début de l’année, ce qui réduit le pouvoir d’achat de nombreux acheteurs. Selon M. Losey, les taux hypothécaires ont réduit le pouvoir d’achat des acheteurs d’une maison de prix médian d’environ 14 %. « Des taux plus élevés réduisent le pouvoir d’achat d’un acheteur, ce qui diminue l’accessibilité à l’achat ou le prix maximum de la maison qu’il peut payer », dit-elle.

Ce n’est pas parce que les taux hypothécaires sont en hausse que la demande va baisser de manière significative, dit M. Rueth. « Les événements de la vie créent le besoin », dit-elle. « Le besoin sera là, quel que soit le taux d’intérêt. Mais la vitesse à laquelle les taux d’intérêt évoluent suscite la crainte. » La vitesse à laquelle les taux ont augmenté aurait pu provoquer l’effet inverse et augmenter la demande, les acheteurs essayant d’entrer sur le marché avant que les taux n’augmentent.

Dans certaines régions, on observe déjà une certaine modération des prix, affirme Marty Green, directeur du cabinet texan Polunsky Beitel Green, spécialisé dans le droit hypothécaire. Les prix ambitieux que les vendeurs affichent reviennent « à un peu plus de réalité », dit-il. Les ventes de logements ralentissent déjà, la NAR ayant indiqué que les ventes de logements existants en avril avaient diminué de 2,4 % par rapport à mars et de 5,9 % par rapport au mois d’avril précédent.

Si la croissance des prix est susceptible de ralentir, cela ne signifie pas que les prix vont baisser. Ils augmenteront simplement moins vite que le taux actuel, peut-être plus près de 3 % que de 20 %, selon les experts. Freddie Mac a prédit que la croissance des prix des logements ralentira cette année, passant de 17,8 % l’année dernière à 10,4 % en 2022 et à 5 % l’année prochaine. « Tout d’abord, la demande d’accession à la propriété doit diminuer », explique Losey. « Si cela se produit et que, dans un marché particulier, il est possible d’avoir un meilleur équilibre entre la demande d’accession à la propriété et l’offre de logements qui l’accompagne, la croissance des prix devrait certainement se modérer. Je ne veux pas dire que les prix des maisons baisseraient, mais le taux de croissance devrait certainement diminuer. »

Pour que les prix baissent réellement, il faudrait des changements du côté de l’offre – un afflux de maisons nouvellement construites ou un grand nombre de personnes qui déménagent et pas seulement vers d’autres maisons unifamiliales. « Vous allez encore avoir des stocks limités dans tout le pays, donc les prix vont probablement se modérer », dit M. Green. « Je ne les vois pas baisser de manière significative dans les mois à venir, à moins qu’il n’y ait un véritable choc dans le système, une récession vraiment grave ou quelque chose comme ça. »

Les marchés individuels peuvent varier

Bien sûr, ce qui se passe au niveau national ne se passe pas nécessairement dans votre quartier. Certaines communautés verront probablement les prix baisser, disent les experts. « Chaque marché va se comporter un peu différemment », dit M. Green. « Certains marchés et sous-marchés vont probablement se stabiliser plus rapidement, simplement parce que l’offre et la demande le dicteront. »

Certains marchés sont plus susceptibles de voir les prix baisser au cours de l’année prochaine que d’autres. Par exemple, CoreLogic a classé les régions de Lake Havasu City-Kingman et Prescott en Arizona, ainsi que Bridgeport, dans le Connecticut, comme présentant un risque très élevé de voir les prix baisser au cours des 12 prochains mois.

Même au sein d’une zone métropolitaine ou d’un État, différentes communautés peuvent voir les prix baisser, explique M. Green. Dans certaines régions, il y a peut-être trop de maisons coûteuses et extravagantes, et le nombre de personnes qui peuvent se les offrir diminuera avec la hausse des taux hypothécaires.

Les marchés qui ont été les plus chauds ces dernières années pourraient connaître des baisses si les personnes qui y ont emménagé pendant la pandémie décident qu’elles n’ont pas tout ce qu’elles voulaient, explique M. Rueth. « C’est tellement spécifique au marché », dit-elle. « Sur certains de ces marchés, j’imagine qu’ils pourraient baisser un peu parce qu’ils ont été un peu surexcités ».

Conseil de pro

Un prêt hypothécaire à taux variable est plus risqué qu’un prêt à taux fixe, mais il peut vous permettre d’accéder plus facilement à la propriété lorsque les prix augmentent. Soyez simplement conscient du risque et préparez-vous à refinancer si les taux baissent à nouveau de manière significative.
Ce que les acheteurs de maison peuvent faire

Acheter peut encore être un bon choix. Si vous achetez une maison avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre paiement mensuel restera le même alors que le loyer autour de vous continuera à augmenter. Selon M. Rueth, les personnes qui achètent une maison peuvent bénéficier d’un « tampon contre l’inflation ».

Travaillez en équipe

Pendant votre parcours d’achat, assurez-vous d’avoir une équipe de professionnels. L’offre limitée de maisons signifie que les marchés sont incroyablement compétitifs, et bien que cela puisse ralentir à mesure que la demande s’adoucit, ce seront toujours des marchés de vendeurs. « Trouvez de bons professionnels, fiables et dignes de confiance, qui pourront vous accompagner dans ce processus. Adressez-vous à un bon prêteur hypothécaire et demandez une préapprobation pour un prêt hypothécaire. De cette façon, en entrant dans le processus de recherche d’une maison, vous aurez déjà une idée de ce qui est abordable pour vous », dit M. Losey.

Il faut également faire appel à un agent immobilier expérimenté qui pourra vous aider à naviguer sur un marché compétitif. « Étant donné qu’il s’agit actuellement d’un marché de vendeurs, il est particulièrement avantageux pour les acheteurs d’essayer de travailler en étroite collaboration avec des professionnels qui ont cette expérience et cette expertise », explique M. Losey.

Sortez des sentiers battus

Selon M. Losey, les acheteurs qui se trouvent sur des marchés chauds devront peut-être aussi faire preuve de créativité dans le choix des maisons qu’ils envisagent. « Dans ces marchés chauds, il faut être prêt à faire preuve d’une grande souplesse quant à ce que l’on veut – espace, commodités, emplacement, etc. « Les acheteurs vont devoir être prêts à recourir à des mesures plus non traditionnelles sur des marchés très concurrentiels, car la demande est si forte. »

Une façon de lutter contre la hausse des taux hypothécaires est d’envisager des prêts à taux ajustable, dit Mme Green. Bien que les ARM comportent un certain risque d’augmentation du taux d’intérêt après la fin de la période initiale avec un taux fixe plus bas, ils permettent de réaliser des économies à court terme tout en vous laissant le temps de vous refinancer si les taux baissent. « Examinez certains produits à taux variable qui auront un impact positif sur l’accessibilité financière », dit-il. « N’ayez pas peur de ces produits, car ils pourraient être la meilleure solution pour beaucoup de gens. »

La patience est une vertu, parfois

Les prix élevés sont hors de votre contrôle, dit M. Green. Concentrez-vous sur l’obtention d’une maison qui est abordable pour vous au moment opportun pour vous. « Soyez patient, mais ne soyez pas trop patient », dit-il. « Si vous attendez que le marché s’effondre, ce n’est probablement pas l’issue la plus probable ici et vous attendrez probablement longtemps. »

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