Vous achetez un bien immobilier en France ? Comprendre vos obligations fiscales

Que doivent savoir les propriétaires de biens immobiliers français sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune, l’impôt sur les plus-values et les taxes foncières locales en France ?
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en France, que ce soit pour y habiter de façon permanente ou pour y passer des vacances, il est utile de connaître les implications fiscales afin de vous y préparer à l’avance si possible. Soyez particulièrement prudent avec les immeubles de placement et les résidences secondaires – ils ne seront pas considérés comme votre résidence privée principale et vous perdrez donc généralement les allégements pour résidence principale.
Si vous n’avez pas encore acheté votre bien, prenez le temps de vous renseigner sur les différentes options de propriété, car cela peut avoir une incidence sur les droits de succession à payer par vos héritiers et sur les personnes à qui vous pouvez léguer le bien (la France impose des règles de » succession forcée « ). Prenez le temps d’établir la meilleure façon de posséder la propriété en fonction des besoins de votre famille.
Résidence fiscale française
Si vous arrivez en France avec l’intention d’y résider indéfiniment, vous devenez résident fiscal le lendemain de votre arrivée. Si vous espérez passer environ la moitié de l’année dans votre maison de vacances française, vous devrez suivre très attentivement les règles de résidence fiscale afin de savoir où payer vos impôts.
Vous serez considéré comme résident fiscal en France si vous remplissez l’un de ces quatre critères :
- La France est votre résidence principale ou votre foyer.
- La France est votre lieu de séjour principal ; cela signifie généralement plus de 183 jours en France par année civile.
- Votre activité principale (profession) se situe en France ou vos principaux revenus y sont générés.
- La plupart de vos biens importants sont situés en France.
Les résidents fiscaux français sont redevables de l’impôt sur les revenus, les gains et la fortune immobilière dans le monde entier. Vous n’avez pas le choix : vous êtes, ou non, résident fiscal français selon les règles en vigueur. Les non-résidents ne sont soumis à l’impôt français que sur les revenus de source française et les biens situés en France.
L’impôt sur la fortune en France
Sachez que la France impose un impôt annuel sur la fortune immobilière appelé Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Il ne concerne que les ménages dont le patrimoine immobilier total imposable est supérieur à 1,3 million d’euros. Il existe une franchise d’impôt de 800 000 €, puis les taux commencent à 0,5 % et augmentent progressivement jusqu’à 1,5 %.
Les résidents français sont imposés sur la valeur du patrimoine immobilier mondial de leur foyer au 1er janvier de chaque année. Cela comprend toutes les résidences – bien que la valeur d’une résidence principale puisse être réduite de 30 % pour l’impôt sur la fortune – les résidences secondaires et les immeubles de placement, qu’ils soient détenus directement ou indirectement.
Les non-résidents sont redevables sur les biens immobiliers français, y compris les droits sur les biens situés en France.
L’impôt sur les plus-values en France
En dehors de leur résidence principale, les résidents français paient un impôt sur les plus-values immobilières mondiales au taux de 19 %, plus les surtaxes, plus les charges sociales (qui sont généralement de 17,2 % mais peuvent être réduites à 7,5 % pour les titulaires du formulaire S1).
Les surtaxes augmentent progressivement de 2 % pour les gains supérieurs à 50 000 € à 6 % pour les gains supérieurs à 260 000 €, soit un taux total maximum de 42,2 %.
L’impôt sur les plus-values est réduit en fonction de la durée de détention, à partir de la sixième année et avec une exonération totale après 22 ans. Les charges sociales sont également réduites après cinq ans, mais il faut attendre 30 ans pour y échapper complètement et la réduction est pondérée en fonction des sept dernières années.
Pour les résidents, votre résidence principale est exonérée de l’impôt sur les plus-values en France – à condition qu’il s’agisse de votre résidence habituelle et effective au moment de la vente. Vous pouvez bénéficier d’un répit de 12 mois si vous remplissez certaines conditions.
Si vous êtes titulaire d’une pension d’État ou d’une carte d’invalidité, vous pouvez être exonéré de l’impôt sur les plus-values immobilières en France si votre revenu imposable était inférieur à un certain niveau au cours des deux années fiscales précédentes et si vous n’étiez pas assujetti à l’ISF.
Un bien immobilier autre que votre résidence principale peut également être exonéré si vous utilisez le produit de la vente pour acheter une résidence principale pour vous-même, sans en avoir été propriétaire au cours des quatre années précédentes. Pour plus d’information sur la défiscalisation, nous vous invitons à vous rendre sur investis.fr.
L’impôt sur le revenu français
Si vous mettez en location un bien immobilier français, le revenu net sera imposé au barème de l’impôt sur le revenu, allant de 11 % (pour les revenus supérieurs à 10 084 €) à 45 % (revenus supérieurs à 158 122 €) en 2021, plus 17,2 % de charges sociales.
Il en va de même pour les résidents français qui louent des biens à l’étranger.
Il existe différents régimes fiscaux pour les biens locatifs français, vous devrez donc faire vos devoirs et vous adresser à un comptable.
Notez que le taux d’imposition fixe spécial de 30 % applicable aux revenus d’investissement ne s’applique pas aux revenus locatifs.
Droits de succession français
Les droits de succession sur le bien immobilier ne seront, espérons-le, dus que dans un avenir très lointain, mais vous devez les prévoir dès le départ.
En France, les droits de succession sont prélevés sur chaque bénéficiaire individuellement (plutôt que sur la succession), les taux et les abattements variant considérablement en fonction de leur lien avec vous. Alors que les enfants bénéficient d’abattements décents et que les taux commencent à 5 %, les autres membres de la famille peuvent payer des impôts de 35 à 55 % avec très peu d’abattements et les personnes non apparentées paient 60 %.
Impôts locaux sur la propriété en France
Les résidents et les non-résidents paient la taxe d’habitation et la taxe foncière.
Taxe d’habitation
Cette taxe est payée par la personne qui possède ou a la jouissance d’une propriété résidentielle. Elle est basée sur une valeur locative fictive du bien multipliée par le taux d’imposition fixé dans la localité. Cette taxe est progressivement supprimée à partir de 2018 et devrait être complètement abolie en 2023.
Taxe foncière
Elle est payée par le propriétaire du bien au 1er janvier. Elle est divisée en deux parties : la taxe sur le bâtiment basée sur 50% de la valeur locative théorique et la taxe sur le terrain basée sur 20% de la valeur locative, et multipliée par le taux d’imposition fixé dans la localité.
Les deux taxes peuvent faire l’objet d’exceptions et de déductions.
Planification fiscale pour la France
La fiscalité en France est souvent plus complexe qu’il n’y paraît à première vue, il faut donc demander conseil à un professionnel.